Le bail commercial est un bail locatif pour les biens à destinations des professionnels. Ce contrat de location s’applique quand le bien loué est utilisé à des fins commerciales. Ce bail présente certains avantages au locataire.
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Comment bien choisir son contrat de location
Avant de rédiger son bail, il est important d’avoir toutes les clés en main pour le réussir, cela vous évitera bien des soucis.
Astuces pour bien choisir son bail de location :
1- Adapter votre contrat à votre situation :
Afin d’éviter la requalification de votre contrat, il est important de fixer le cadre juridique qui correspond à votre location, il existe en effet plusieurs types de location en France, et les contrats diffèrent selon le type de location que vous choisissez.
S’il s’agit d’un contrat d’habitation principale (meublé ou vide), votre contrat dépendra de la loi de 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Si, au contraire, il s’agit d’un contrat de courte durée (location saisonnière) vous devrez indiquer dans le contrat que le logement loué sera la résidence principale du locataire et citer les textes de loi correspondants.
2- Toujours choisir un contrat à jour :
Le régime juridique des baux changent régulièrement et de nouvelles lois sont votées chaque année, il est donc indispensable de choisir un contrat locatifs à jour et de se méfier des modèles gratuits en ligne qui n’ont pas été mis à jour depuis plus d’un an.
3- Choisir un contrat personnalisable :
Les dispositions d’un contrat, ainsi que les obligations qui en découlent, diffèrent selon la situation du bailleur, le statut du locataire, ou encore la situation du logement.
Avoir un contrat précis, bien renseigné et qui prend en compte les obligations correspondantes à la situation du bailleur ainsi qu’au statut du locataire, vous permettra de faire valoir vos droits en cas de conflit et de mieux vous protéger.
4- Privilégiez les contrats rédigés par les avocats :
Les avocats sont des professionnels du droit, ils détecteront sont aucun problème les clauses susceptibles s’être sources de conflits. Le contrat rédigé par leur soin sera personnalisable, prendra en compte les lois les plus récentes et sera adapté aux besoins des parties.
Bail locatif à imprimer
Quand et comment utiliser un avenant au bail locatif
L’avenant est une sorte de convention annexe qu’on lie au contrat d’origine afin de le compléter ou de modifier les conditions d’engagements prévues à l’origine.
Il peut être utilisé pour un changement de colocataire. Le remplacement d’un des colocataires suite à son départ peut donner lieu à la rédaction d’un avenant afin de remplacer le nom des parties au bail sans avoir à refaire un nouveau contrat. Cet avenant est destiné au locataires restants (le nouveau colocataire lui, a son propre bail).
Pour rédiger un avenant, il suffit d’indiquer en titre qu’il s’agit d’un avenant au contrat de location, de citer toutes les informations relatives au contrat initial, l’identité des parties à l’avenant, indiquer les modification apportées au contrat initial et pour finir, le faire signer par les parties.
Augmentation du loyer : comment s’y prendre ?
L’augmentation des loyers en cours de bail ou au moment du renouvellement du bail est strictement encadrée par la loi. Si vous êtes propriétaire, votre contrat doit contenir une clause à cet effet (appelé clause de révision), sans la présence de cette clause, aucune révision du loyer ne sera possible.
Cette augmentation ne peut intervenir q’une fois par an et ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) sauf si il y a eu sous évaluation du loyer.
Loyer sous évalué : Si le propriétaire estime que son loyer a été sous évalué, il peut proposer au locataire une augmentation en s’y prenant six mois à l’avance (avant la fin du bail). Il doit y indiquer le nouveau loyer proposé ainsi que trois loyers de références (choisis parmi le voisinage).
Le locataire peut refuser ou accepter, dans un délais de deux mois.
Passé ce délais, si le locataire refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut alors engager une action en justice.
Voir aussi :
Remettre une quittance de loyer
Le bailleur est tenu de remettre une quittance de loyer au locataire dès lors que ce dernier en fait la demande et à condition que le paiement des loyers et des charges soient à jour. A défaut, c’est un simple reçu qui est transmis (quand le loyer a été partiellement payé et non pas dans sa totalité).
Contenu
La quittance doit indiquer les mentions suivantes :
– Le nom et les coordonnées du bailleur ;
– Le nom et les coordonnées du locataire ;
– Le montant versé par le locataire (loyers et charges) ;
– La période correspondant au paiement effectué
La quittance de loyer est un document justificatif qui peut être utile voire indispensable pour le locataire dans certaines situations.
A noter : il est désormais possible (depuis la loi ALUR du 24 mars 2014) d’envoyer la quittance par mail au locataire à condition d’avoir obtenu son accord préalable.
Colocation : Nos conseils
La colocation est un mode de location de plus en plus répandu, notamment dans les grandes villes, où les loyers ne cessent d’augmenter.
La signature du bail de colocation est une étape importante à ne surtout pas négliger. Si vous souhaitez franchir le pas et louer votre logement en colocation voilà ce que vous devez savoir :
La clause de solidarité : tout d’abord, vous pouvez demander d’insérer dans le contrat une clause de solidarité afin de vous protéger des impayés. En effet, cette clause oblige les colocataires, en cas d’impayé de l’un d’entre eux, à payer à sa place le loyer ainsi que les charges dus.
Cette clause concerne également le dépôt de garantie, tous les locataires sont concernés si il y a dégradation locative.
Pensez enfin à ajouter un avenant au contrat, en cas de départ de l’un des colocataires, pour qu’il continue à payer son loyer tant qu’un remplaçant n’aura pas été trouvé.
Le point sur la procédure d’expulsion d’un locataire
Pour quelle raison peut-on expulser un locataire ?
le propriétaire peut enclencher une procédure d’expulsion en cas de loyers impayés ou de charges impayées, de sous location sans son autorisation ou en cas de trouble causé au voisinage.
Procédure
Dans un premier temps, le propriétaire doit enclenche la procédure d’expulsion en adressant à son locataire un commandement de payer. Le locataire a alors deux mois pour payer la somme due.
Passé les deux mois, le propriétaire a la possibilité de faire prononcer une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire par le juge.
A savoir : le tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement est toujours compétent pour les litiges nés du contrat de bail.
Le locataire doit alors, si le juge lui accorde l’expulsion, adresser un commandement de quitter les lieux par huissier au locataire qui devrai quitter les lieux dans un délai de deux mois.
A noter : en raison de la trêve hivernale, l’expulsion est interdite du 1er novembre au 15 mars. Cependant, le propriétaire peut engager la procédure pendant cette période (procédure relativement longue) et elle ne sera exécutée qu’à la fin de cette trêve.
Obtenir un contrat de location sur mesure
La sous-location : autorisée ou pas ?
Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, qu’il s’agisse de location vide ou de location meublée, la loi ALUR clarifie la règle et la rend homogène : le locataire n’a aucunement le droit de sous-louer son logement, sauf avec l’accord écrit de son bailleur.
Si le propriétaire des lieux autorise son locataire à sous-louer le logement, il doit confirmer son accord par écrit, et préciser que le prix du loyer ne peut en aucun cas dépasser celui fixé par le propriétaire au locataire actuel.
Le locataire peut donc sous-louer son logement seulement s’il obtient l’autorisation du propriétaire et sans augmenter le montant du loyer.
Voir aussi :
Clauses illicites dans le bail de location
Dans un contrat de location meublée, certaines clauses sont considérées comme illicites ou abusives, c’est à dire qu’elles sont considérées comme non écrites et ne prennent pas effet.
Il est important lors de la signature du bail de s’assurer qu’aucune clause abusive ne figure dans le contrat.
Dans les contrats signés depuis le 27 mars 2014, le caractère abusif d’une clause est déterminé par la loi qui cite les clauses dites non écrites dans son article 4 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Pour imprimer un bail locatif gratuit capable de vous protéger, ou un bail commercial, consultez LegalPlace.fr. Le site met à votre disposition un questionnaire et produit des contrats sur mesure, à jour des dernières lois.
Airbnb : ce qu’il faut savoir avant de louer
A voir l’immense succès de la plateforme Airbnb ces dernières années, que vous soyez locataire ou propriétaire, mettre votre logement en ligne vous a certainement tenté.
Avant de sauter le pas, il y a toutefois quelques règles à connaitre pour être en règle et éviter une condamnation :
1 – Si vous êtes propriétaire : le bien immobilier dont vous êtes le propriétaire constitue votre logement principal (vous y résidez plus de huit mois par an), vous n’avez besoin d’aucune autorisation préalable et pouvez mettre votre bien en location sur la plateforme en veillant toutefois à ne pas le louer trop souvent pour conserver le statut de résidence principale.
Si, au contraire, c’est votre résidence secondaire que vous souhaitez louer, une déclaration préalable auprès de la mairie de votre commune est nécessaire, voire une autorisation, pour certains départements (Val de Mare, Saine-Saint-Denis, etc) et pour toute commune de plus de 200 000 habitants.
2 – Si vous êtes locataire : si le bail a été signé après le 27 mars 2014, la loi ALUR vous oblige désormais à demander l’autorisation préalable de votre locataire avant de sous-louer votre logement.
Dans le cas contraire, si votre bail a été signé avant le passage de cette loi, vous pouvez sous-louer votre logement sans l’autorisation de votre propriétaire. Il est toutefois conseillé de l’avertir afin de prévenir tout litige ultérieur.
Contrat de location saisonnière