Dans un contrat de location meublée, certaines clauses sont considérées comme illicites ou abusives, c’est à dire qu’elles sont considérées comme non écrites et ne prennent pas effet.
Dans les contrats signés depuis le 27 mars 2014, le caractère abusif d’une clause est déterminé par la loi qui cite les clauses dites non écrites dans son article 4 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Voir aussi : Contrats de bail
Dès le 8 mars 2015, tous les lieux d’habitation en France devront être équipés d’un détecteur de fumée normalisé. Propriétaires et locataires sont donc concernés par cette mesure.
Le détecteur de fumée doit être muni du marquage CE et doit être conforme à la norme européenne harmonisée NF EN 14604.
Il incombe au propriétaire d’installer le détecteur de fumée et à l’occupant du logement de l’entretenir, sauf s’il s’agit d’une location saisonnière, d’un logement foyer, d’une résidence hôtelière à vocation sociale, d’un logement de fonction ou d’une location meublé (l’obligation d’entretien dans ces cas incombe au propriétaire des lieux).
Pour terminer, le locataire ou le propriétaire qui occupe son logement, doit notifier l’installation du détecteur à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie, au plus tard le 8 mars 2015.
À noter : les détecteurs de fumée utilisant l’ionisation sont interdits et ne peuvent pas être installés, car ils sont radioactifs.
Voir aussi : Contrats de bail
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée, il peut atteindre 99 ans et ne doit pas être inférieur à 18 ans.
Considéré comme un droit réel immobilier, le bail emphytéotique doit faire l’objet d’une publicité foncière et peut être saisi ou hypothéqué.
Le preneur bénéficie d’un droit de jouissance sur les lieux, plus étendu que celui du locataire ordinaire, il peut entreprendre n’importe quels travaux et améliorations qui deviennent par la suite la propriété du bailleur.
Le propriétaire peut choisir de louer son logement, vide ou meublé, à la nuitée, à la semaine, à la quinzaine, au mois ou à la saison et bénéficie d’une fiscalité et d’un cadre réglementaire très souple.
En effet, les deux parties fixent librement la durée, le prix et les conditions du contrat qui est soumis uniquement aux conditions du code civil pour son organisation.
Voir : bail saisonnier
Seule obligation : le propriétaire doit remettre un descriptif précis des lieux au locataire, avant la signature du contrat.
Que faire si la location ne correspond pas au descriptif ?
Le locataire peut, dans un premier temps, choisir un règlement amiable en demandant une minoration du loyer (s’il s’agit d’un inconvénient réel sans conséquences graves) ou en refusant la location (si le cas est plus grave) et établir un constat d’huissier.
Dans le cas ou les parties ne s’entendent pas sur un règlement amiable, le locataire doit engager une action devant le tribunal d’instance du lieu où se trouve le bien.
Voir aussi : Contrats de bail
Le bail précaire permet de déroger aux règles de durées normalement applicables aux baux commerciaux (dont la durée minimale est de neuf ans) en la limitant à une durée maximale de trois ans.
Cette solution permet aux jeunes entrepreneurs de limiter les risques en ne s’engageant que pour une durée réduite. Elle permet également au locataire d’y trouver son avantage en lui évitant le versement d’une indemnité d’éviction (obligatoire dans le bail commercial classique si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat).
Résiliation
Le locataire ne peut pas donner congé avant la fin de la durée prévue initialement dans le contrat, sous peine de devoir payer les loyers qu’il doit jusqu’à la fin du bail précaire.
En savoir plus : le bail commercial
Le bail professionnel s’applique principalement aux professions libérales. On est donc en présence d’un bail professionnel lorsque le propriétaire loue les locaux au locataire afin qu’il y exerce son activité professionnelle exclusivement.
Cette activité doit faire partie des professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Durée et renouvellement
La durée pour laquelle est conclue le bail professionnel doit être au moins égale à six ans.
Une fois arrivé à son terme, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de six ans (ou plus si le contrat initial prévoit une durée supérieure).
La résiliation du bail professionnel
En respectant un préavis de six mois le locataire est libre de quitter les locaux à tout moment.
Le bailleur, en revanche, ne peut mettre fin au contrat qu’à son expiration.
Télécharger : bail commercial
Un bail mixte est un contrat ayant pour objet la location d’un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre à l’exercice de son activité professionnelle.
Ce contrat doit être établi par écrit et doit mentionner les activités professionnelles autorisées dans le logement.
Demandes préalables
Il est nécessaire avant d’entreprendre d’exercer une activité professionnelle dans son logement d’habitation de s’assurer que rien ne s’y oppose, et d’effectuer, le cas échéant, les demandes préalables qui varient selon qu’il s’agisse d’une domiciliation ou d’un exercice d’activité, du type d’entreprise ou de la situation du logement.
Durée du bail mixte
Comme pour le bail de location vide, le bail mixte a une durée de trois ans si le locataire est une personne physique et de six ans si le locataire est une personne morale.
Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pendant la durée du bail, seul le juge peut le faire (notamment pour défaut de paiement du loyer).
Voir aussi : Contrats de bail
Le bail commercial est le contrat de location qui unit le propriétaire au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel qui exploite un fond commercial ou artisanal dont il est propriétaire dans le local loué.
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Le statut du bail commercial présente des avantages considérables pour le locataire qui ne peut pas être évincé pendant la durée du bail, sauf cas exceptionnels, et qui a droit, en principe, à un renouvellement automatique du bail.
Le local d’un commerce peut être stratégique pour l’activité ce qui rend le bail commercial d’autant plus sensible.
Lire : Que faut-il savoir avant de louer un local pour son commerce ?
Le bail commercial est normalement conclu pour une durée minimale de neuf ans.
Le locataire peut toutefois donner congé à l’expiration d’une période de trois ans.
1- Etat des lieux : l’établissement d’un état des lieux est rendu obligatoire, lors de la prise de possession des locaux, depuis l’apparition de la loi PINEL du 18 juin 2014 visant à renforcer l’encadrement des baux commerciaux.
2- Risques naturels et technologiques : le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.
3- Inventaire : un inventaire précis des charges locatives doit être établi.
4- Autorisations : lorsque le local est initialement un local d’habitation, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local.
Le bail de location est le contrat qui lie le bailleur au locataire. Si le logement mis en location est vide, le bailleur doit contracter un bail de location vide.
Le bail, ou contrat de location peut prendre la forme :
Dans les deux cas, le bail est établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.
Le propriétaire peut, dans la plupart des cas, demander au locataire, lors de la signature du bail, de justifier de sa capacité à faire face aux paiements:
– en demandant à ce qu’une personne de son entourage ( le plus souvent un membre de la famille) se porte caution
– ou en demandant un bulletin de salaire, un avis d’imposition ou une attestation de l’ancien propriétaire.
Toutefois, le propriétaire peut, par exception, louer pour moins de trois ans (s’il s’agit d’un particulier ) ou pour moins de 6 ans (s’il s’agit d’une société) en respectant, dans les deux cas, une durée minimale d’un an.
Cette durée plus courte doit impérativement être justifiée par la nécessité du propriétaire de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles et doit figurer dans le bail.
Voir aussi : Contrats de bail
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 pose la définition suivante : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permette au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
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Il est important de s’assurer que ces conditions sont remplies avant de conclure le contrat de bail, sous peine de voir ce dernier requalifié.
La durée du bail meublé
Le contrat de location meublée doit être conclu pour une durée d’au moins un an, comme le rappelle l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Il est également renouvelable tacitement au terme de cette durée (renouvellement automatique).
Il est possible de réduire la durée du bail à neuf mois, comme l’indique l’article 25-7 dans son dernier alinéa, si la location est consentie à un étudiant, mais sans renouvellement automatique possible.
Inventaire et état du mobilier
La loi ALUR de 2014 impose la rédaction d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier en autant d’exemplaires qu’il y a de parties dans le contrat de bail lors de la remise et de la restitution des clés (article 25-7).
Cet inventaire et état du mobilier ne doit faire l’objet d’aucune facturation supplémentaire.
Comment mettre fin à un contrat de location meublée ?
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois.
Le bailleur quant à lui, s’il ne souhaite pas renouveler le contrat, doit justifier son refus « soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » et doit avertir son locataire trois mois à l’avance.
Voir aussi : Contrats de bail